Le prêt relais : acheter votre nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien
Vous avez déniché le logement idéal, mais vous êtes déjà propriétaire et n'avez pas encore vendu votre bien actuel ? C'est le dilemme classique de la « vente-achat ». Attendre de vendre au risque de laisser passer le bien de vos rêves, ou acheter tout de suite au risque de vous retrouver avec deux crédits à payer ?
C'est exactement pour résoudre ce casse-tête qu'existe le prêt relais. Comment fonctionne-t-il ? Combien pouvez-vous emprunter ? Quels sont les pièges à éviter ? On vous explique tout.
Qu'est-ce qu'un prêt relais et comment ça marche ?
Le prêt relais est une solution de financement de transition accordée par la banque pour une durée courte (généralement de 12 à 24 mois).
Son principe est simple : la banque vous avance une partie de la valeur de votre logement actuel pour vous permettre de constituer l'apport ou de financer directement l'achat de votre nouveau bien, sans attendre la vente effective.
Une fois que votre bien actuel est enfin vendu, vous remboursez l'intégralité du capital prêté en une seule fois (remboursement in fine).
Ce que vous payez pendant la durée du prêt relais :
Vous ne remboursez pas de capital tous les mois.
Vous remboursez uniquement les intérêts et l'assurance emprunteur (en franchise partielle ou totale selon les options).
Combien la banque peut-elle vous avancer ?
La banque ne vous prêtera jamais 100 % de la valeur estimée de votre bien actuel. Pour se couvrir contre le risque d'une baisse du marché ou d'une vente plus longue que prévu, elle applique une marge de sécurité.
En règle générale, la banque avance :
70 % à 80 % de la valeur nette de votre bien si vous avez déjà signé une promesse ou un compromis de vente.
60 % à 70 % si le bien est seulement en vente (sans offre ferme d'un acheteur).
⚠️ Attention au capital restant dû : Si vous avez encore un crédit en cours sur votre bien actuel, la banque déduit le capital qu'il vous reste à rembourser du montant du prêt relais.
Les 3 grands types de prêt relais
Selon la valeur du bien que vous achetez par rapport à celui que vous vendez, il existe trois configurations :
Le prêt relais adossé (ou combiné) : C'est le cas le plus fréquent. Le nouveau bien coûte plus cher que l'ancien. Le prêt relais couvre l'apport de l'ancien bien, et un prêt immobilier classique (sur 15, 20 ou 25 ans) vient compléter le montant restant.
Le prêt relais sec : Vous achetez un bien d'une valeur inférieure ou égale à la valeur de votre bien actuel. L'avance de la banque suffit à couvrir l'achat : aucun crédit classique à long terme n'est nécessaire.
Le prêt relais « rachat de crédit » : Il permet de regrouper le crédit de l'ancien bien et le prêt relais en une seule mensualité lissée pour ne pas dépasser le taux d'endettement maximal (35 %).
Les 3 pièges à éviter absolument
Le prêt relais est un formidable outil, mais il doit être manié avec précaution pour ne pas se transformer en stress financier :
Surévaluer son bien actuel : C'est l'erreur n°1. Si vous fixez un prix trop élevé, votre logement ne se vendra pas dans le délai des 2 ans. Résultat : vous risquez de devoir baisser le prix en urgence ou de renégocier avec la banque dans des conditions défavorables.
Sous-estimer les coûts annexes : N'oubliez pas d'intégrer les frais de notaire du nouveau bien, les frais de garantie et les intérêts du prêt relais dans votre budget global.
Penser qu'on est bloqué par le taux d'endettement : Les banques ont des règles très spécifiques pour calculer l'endettement lors d'un prêt relais (certaines n'intègrent pas la totalité de la mensualité de l'ancien crédit). D'où l'intérêt de faire simuler le montage par un professionnel.
Pourquoi passer par un courtier pour votre prêt relais ?
Monter un dossier de prêt relais demande une ingénierie financière précise. La moindre erreur d'estimation ou de calcul de mensualité peut conduire à un refus de la banque.
En tant que courtier, mon rôle est de :
Faire réaliser des estimations fiables de votre bien pour rassurer la banque.
Trouver la banque la plus flexible sur la gestion du double loyer / double crédit.
Négocier le meilleur taux d'intérêt et les meilleures conditions d'assurance pour réduire le coût de la transition.
Lisser vos mensualités pour que votre budget reste confortable pendant toute la durée du projet.
Un projet d'achat / revente en vue ?
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